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万科:持续为投资者创造回报
作者:65 发布日期:2020-05-08

数位受访的业内人士表示,万科开发业务优势明显,市占率稳步提升,在未来 5 到 8 年内城镇化持续推进、都市圈、城市群持续演进的大背景下,开发业务预计仍然可以维持增长。同时,巩固开发业务优势之余,万科对转型和新增长曲线业务的持续探索,也是对股东长远利益负责的集中体现。

转型探索近7年,在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上,业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域,为更好地实现可持续发展奠定了良好基础。

持续回馈投资者

2109年万科连续第四年上榜《财富》“世界500强”,位列第254位。

根据2019年半年报告显示,今年上半年万科实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

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自上市以来,万科的年营业收入复合增长率为27.8%,净利润复合增长率为30.8%。

万科自2009 年至今十年间,业绩持续高速增长的同时,经营活动现金流量净额持续为正, 增长可持续性强。特别是 2014 年以来,经营现金流净额大幅上升,充沛的现金流为各项新业务提供了坚实基础。纵观整个房地产行业,在维持中高速增长的同时,经营现金流持续为正的公司极少。

此次万科向清华大学捐赠采取股权捐赠的方式。股权捐赠通常由第三方代持,一般以使用分红收益为主,如果有约定,也可以依约出售,但不常见。

优质公司始终在调整与谋变中,前瞻视野和未雨绸缪也是万科可持续性发展的重点所在。万科董事会主席郁亮曾表示:“万科是一家危机感驱动,而不是危机驱动的企业。”

作为地产二十年黄金时代中的领跑者,万科始终保持危机意识,保持行业领先。这让万科具备更强穿越行业周期的能力,保持了良好的财务、资金状况和行业领先的信用评级,也为它持续回馈投资者提供了现实性。万科是A股市场连续现金分红时间最长的公司。在近日发布的《2019·第一财经中国上市房企价值榜中》,万科凭借优秀的综合实力和优异的资本市场表现,成功入选A股TOP10房企。

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在2019年,万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的策略之后,外部有观点认为万科是因为过去六年转型的否定。对此,万科董事会主席郁亮在2018年年报业绩推介会上表示,“收敛聚焦,是(对过去转型)阶段性的总结和调整,收敛聚焦不是砍树,是修枝剪叶,我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深,让主干长得更加粗壮,之后才能结出更多的果实。几年以来,我们对于白银时代的判断没有改变,我们对转型艰巨性的认识没有任何改变,但我们寻找新的增长曲线的决心同样没有任何改变”。

鼓励社会各个渠道的投入,形成多元化的投资格局,是加强公共卫生体系建设的重要途径。

在保持业绩高速增长的同时,万科多年来债务资金成本保持行业较低水平,融资优势明显。截至2019 年上半年,公司账面有息负债2253亿元,较2018年减少359亿元。据《2019·第一财经中国上市房企价值榜》A股融资能力调研结果显示,调研期内,公司融资成本仅为3.7%,处于行业较低水平。从净负债率来看,由于公司负债结构中的无息负债占比较高,货币资金也较为充沛,公司净负债率一直处于行业较低的水平。

据《2019·第一财经中国上市房企价值榜》A股企业规模调研显示,2019年以来,随着调控影响的持续显现,率先完成规模累计房企纷纷放缓规模增速,收敛聚焦布局,探索战略转型。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本,提升对财务风险的防范能力。今年上半年,万科总体融资成本继续处于较低水平。其中,万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),最终发行规模为20亿元,票面利率为3.65%。

面对融资环境的不确定性,万科始终坚持稳健经营,提高了资金使用效率。

国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB ”,“Baa1”和“BBB ”的长期企业信用评级,评级展望均为“稳定”。

积极寻找第二增长曲线

在商业领域,截至2018年底,万科集团管理商业项目共计210余个,总建面超过1300万平方米,管理面积总规模已经达到行业第二。

万科持续28年现金分红,在A股目前的3600余家上市公司中可谓屈指可数。截至今年,上市以来累计分红573.6亿元,远超历年股权融资总金额261亿元,上市以来累计现金派息比31.4%。

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截至2019年6月底,万科持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率为35.04%,持续保持行业低位。

尤其是2019年上半年,房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示,截至2019年二季度末,房地产开发贷余额增速较2018年同期减少9.6个百分点。

对于第二增长曲线的定义,在2019年9月的万科南方区域媒体交流会上,郁亮曾表示 “不能单纯以收入来评价一项新业务。不管你做什么,只要所在的领域里做到领先领跑、数一数二,能为客户的首选,就创造了真实价值,市场会给它公正的评价”。同时,他以地产业务中的城市更新和TOD、物业的城市服务举例,“第二增长曲线不仅是新业务,也包括传统业务中找到新的增长点”。

万科

万科昨晚公告显示,代表公司事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业 当天通过深交所大宗交易系统购入6500万股,占总股本的0.58%,价格25元/股,共使用资金约16.25亿元。业内人士表示,万科事业合伙人在这个时点买入公司股份,正是基于多种综合因素。

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在2019年8月的中期业绩推介会上,万科总裁祝九胜曾表示:“万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业,现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的阶段。”

以物业服务业务为例,万科集团物业服务业务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命,贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展战略,业务布局涵盖住宅物业服务、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。2018年万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%;在新增签约饱和收入中,住宅业务占比65%,非住宅业务占比35%。截至2018年12月底,万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市,合同项目共计2482个,其中住宅项目1971个,商企项目511个,合同面积突破5.3亿平方米,服务480万户家庭,超1584万人口。作为中国物业管理行业的领跑者,万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,连续第五年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首,并连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

在长租公寓领域,公司自2016年成立“泊寓”青年长租公寓品牌,经过三年发展,泊寓已成为国内领先品牌,业务聚焦全国主要经济城市,致力于为18-40岁的城市青年提供有品质有温度的租住空间。目前业务已覆盖全国37个主要城市,累计开业7.3万间以上。

而早在2012年,在外界普遍认为地产还在黄金时代时,万科率先提出“白银时代”的判断,认为住宅全面短缺的时代已经结束,定位自身为“城市配套服务商”。2018年,公司将战略升级为“城乡建设与生活服务商”。

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在物流仓储服务领域,万科集团自2016年正式推出独立物流品牌——万纬。经过近四年发展,已成为国内领先的物流服务商。目前万纬已进驻全国45个城市,仓储规模超过千万平方,全国运营管理10个专业冷链物流园。2018年融合太古冷链物流平台,完善业务布局。2017年万科集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团,共同参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯私有化。

目前,住宅开发业务经历二十年快速发展,在城镇化放缓、人均住房面积突破 30 平米、人口老龄化的大背景下,增速放缓已成共识。如何找到新的,且能够媲美住宅开发的新赛道,是地产行业普遍的“战略焦虑”。在不少受访人士看来,万科夯实巩固基本盘之际,持续探索新增长曲线,也是对投资者负责任的另一种体现。



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